В Украине отменили мораторий на продажу сельскохозяйственной земли. 1 июля вступит в силу компромиссный закон об открытии рынка, который многие ждали около 20 лет.
После чего еще два года только граждане Украины, территориальные громады, государство смогут покупать землю до 100 гектаров в одни руки. Для юридических лиц полноценный рынок земли должен заработать с 2024 года.
При этом в своей собственности компании смогут концентрировать не более 10 тысяч гектаров. Политики называют это событие историческим, однако эксперты считают, что радоваться рано, поскольку рынок земли будет действовать со значительными ограничениями. Что изменится для граждан, и даст ли закон, который в Минагро назвали «Новой земельной Конституцией», экономический эффект? Есть также обоснованные предположения, что за эти два года земля будет подготовлена для перепродажи в крупные зарубежные латифундистские компании.
Мнения относительно снятия моратория разделились, а споры не утихают до сих пор. Отметим, что согласно социологическим опросам «центра Разумкова», только 21,4% украинцев поддерживают введение рынка земель сельскохозяйственного назначения. Пока среди арендодателей рассматривают возможность продать землю – крайне ликвидный то вар – лишь 3–5%.
На сегодня в Украине более 60 млн га земли. Из них 42,7 млн га (более 70%) – это земля сельскохозяйственного назначения (почти 28 млн га – частные паи). При этом речь идет об очень плодородной почве. Около 40% с/х земли – черноземы. Эксперты считают, без детализации налогового законодательства и реальных механизмов для кредитования аграриев полноценная купля-продажи паев останется под вопросом.
Напомним, 31 марта Верховная рада Украины приняла закон о введении рынка земли. «За» проголосовали 259 депутатов. Это ключевое требование Международного валютного фонда для подписания новой программы сотрудничества. Украина вынуждена искать максимально простые способы привлечения денег в экономику из-за чрезвычайно сложного долгового положения, влезая в новые и новые долги.
Во всех развитых странах рынок земель давно существует и полноценно функционирует. На сегодня он отсутствует только в Северной Корее, Венесуэле, Таджикистане, на Кубе и в Конго. Если говорить об Украине – у нас наконец-то есть все предпосылки для внедрения прозрачного и понятного рынка. Предполагается, что это принесет оживление экономики, а для собственников земли – справедливую цену за их собственность. Если, конечно, ее по дешевке у нынешних собственников не скупят украинские агро-олигархи…
Кроме того, в мае президент Украины Владимир Зеленский подписал резонансный закон №2194 о проведении земельной децентрализации – передаче сельхозугодий под контроль территориальных общин. Данный законодательный акт является ключевым документом реформы, проводящийся в интересах МВФ, но никак не в украинских. В общей сложности из государственной собственности будут отчуждены около 2 млн га, которыми громады смогут распоряжаться на собственное усмотрение. Сделки с сельхозугодьями, по выражению Зеленского, «станут одним из источников притока денег в местные бюджеты». Ну что ж, поживем – увидим. Если доживем, конечно.
Будем откровенны: рынок земли в Украине – совершенно новая и неизведанная тема. Кому через несколько пореформенных лет будут принадлежать украинские черноземы? Уже сегодня это можно вполне обоснованно предположить.
«Я считаю, люди уже меньше боятся земельной реформы. Уже видят, что ни у кого ничего не забрали. А с 1 июля у людей будет возможность быть собственниками земли. И, думаю, что с 1 июля не поедет на поездах земля в другие страны мира, она вся останется. Нам многое надо сделать, земельная реформа и законодательные инициативы – это начало. Много подзаконных актов, реестры, кадастры, еще нет программы по орошению. Но начало у реформы есть», – говорит глава государства Владимир Зеленский.
Что изменится? Если раньше люди могли передавать паи только через долгосрочные договоры аренды, которые порой заключались на десятки лет, то новый закон открывает возможности для ее использования в качестве залога для кредита. Важным изменением является отмена запрета на изменение целевого назначения земель. Здесь возникает, на наш взгляд, сразу два интересных момента.
- Для тех нынешних землевладельцев, которые не могут вернуть кредит вовремя, это грозит потерей земли – в пользу банкиров.
- Теперь землю сельхозназначения можно будет использовать и под другие нужды. Это в интересах Украины?
Запрещается также продажа участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, а также отчуждение земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных на временно оккупированных территориях Украины (кроме передачи их по наследству).
В то же время в обществе существуют опасения, что открытие рынка приведет к тому, что «всю землю выкупят олигархи, транснациональные компании и иностранцы». И это очень правильные опасения! Очевидно, что с течением времени это так и произойдет.
Открытие рынка земли для юридических лиц в размере 10 тысяч гектаров планируется с 1 января 2024 года. Но до этого момента они могут постепенно договариваться о покупке арендуемых ими площадей на «доверенных» лиц – акционеров, родственников, работников компании. Именно таким образом будет проходить тихая, незаметная концентрация земель сельхозназначения у крупных агро-олигархических структур. А после они просто свои земельные объемы легализуют.
Важно: покупать или иным образом приобретать в собственность земли сельскохозяйственного назначения смогут только те компании, участниками и бенефициарами которых являются граждане Украины. Ну, это пока. Иностранцы и иностранные компании не смогут приобретать в собственность землю сельскохозяйственного назначения до одобрения данного вопроса на всеукраинском референдуме. На данный момент механизм референдума четко не определен: неизвестно, когда он состоится, на каком основании и состоится ли вообще.
«Самый лучший вариант – реализовывать пилотный рынок земли в одной-двух областях на один год. Увидеть, что возникнет много новых проблем, сосредоточиться на их ликвидации, а потом запускать его по всей стране. Это было бы быстро, прозрачно, эффективно и полезно», – считает президент Украинской аграрной конфедерации (УАК) Леонид Козаченко.
Отметим, в мае Верховная Рада на внеочередном заседании поддержала законопроект №2195, который предусматривает продажу через электронные аукционы участков государственной и коммунальной собственности или прав на них. «За» этот проект закона проголосовали 272 народных избранника.
Эксперты отмечают, что наверняка пострадают мелкие и средние украинские фермеры. Поскольку фермеры, как и крупные агрохолдинги, должны будут на электронных аукционах конкурировать в покупке земли с банками и гигантскими корпорациями.
Предполагается, что информация об участниках до завершения аукциона будет конфиденциальной. Торговаться смогут не менее двух человек. Гарантийный взнос аукциона составит от 30% от стартовой цены. Торги назначат в три раунда: один раунд – одно повышение ставки. Минимальный шаг определен не менее чем в 1% от стартовой цены лота. Участником может быть как отдельный человек, так и компания. Размер, порядок уплаты и возврата вознаграждения оператору определит Кабинет министров.
Сколько придется заплатить за гектар украинских черноземов после запуска реформы, окончательно предусмотреть невозможно. По подсчетам первого заместителя председателя Госгеокадастра Анатолия Мирошниченко, средняя цена будет колебаться в пределах 1,5–2 тысяч долларов.
Специалисты приводят следующие цифры: самые дорогие земли будут в Черкасской, Черновицкой, Харьковской, Кировоградской и Донецкой областях – от 1700–1800 долларов США за один гектар. Самые дешевые – в Житомирской, Львовской, Волынской, Ровенской и Черниговской областях – от 1100–1300 долларов. Существенного скачка цен на землю в ближайшей перспективе не ожидается. Причина – отсутствие на рынке денежных инвесторов – компаний и фондов, которые получат право покупать наделы только через два с половиной года.
К примеру, в начале открытия рынка цены на польскую землю были идентичны украинским – примерно 1500 долларов за гектар. Сегодня же, по данным «Eurostat», стоимость уже достигла 11 тыс. евро. В Чехии рынок земли открылся в 2006–2007 годах, тогда начальная цена гектара была ниже 2 тыс. евро. Уже в 2019 году стоимость возросла до 8 тыс. евро.
То есть, очевидно, что в прибыли оказываются те компании, которые могут на начальном этапе купить «за недорого» много земли, цена на которую через несколько лет значительно вырастет. Мелким землевладельцам это явно не под силу.
К слову, в Украине хотят отменить институт постоянного землепользования для всех категорий лиц, включая рядовых граждан. Такой институт предусматривает право пожизненного владения земельным участком, но запрещает свободно распоряжаться им – продавать или сдавать в аренду.
Выбранный курс – первый шаг в реформировании рынка с/х земли. Однако полноценным рынок земли будет тогда, когда его объектом станут не только наделы пайщиков, но и государственная и коммунальная земли. Сейчас аренда земли прогнозируемо останется приоритетным инструментом на аграрном рынке.
Вера ВЛАДИМИРОВА
